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昨天，财新峰会上，著名开发商潘石屹又耍起了滑头，他说房价高不高，有没有泡沫我说一个数字你们自己判断，于是他抛出了一个问题，中国的房地产总市值多少？他说自己查了好多数字，其中有200万亿，300万亿，最多的一个数字是470万亿，然后他说，最近看到了一张图表，上面显示，中国的房地产总市值是65万亿美元，大约450万亿人民币，如果是这个数字，那么也就意味着中国的房地产总市值，超过了美国，欧盟，日本的总和。这一数字还是我们所有国有资产总和66.5万亿人民币的7倍。潘总最后留下一个发人深省问题，是国有资产少了呢，还是房价高了呢？ 其实我们去年就已经说过了，房地产总市值高达450万亿，是货币供应量M2的将近3倍，是流通中的货币M1的8倍，大家都说货币超发了，但其实房地产创造的泡沫市值远远超过了货币供给。潘总所提到的网红数字图表，不光有房地产总市值，还有股票总市值跟全球的对比，美国30万亿美元房产，30万亿美元股票。欧盟是20万亿美元房地产，20万亿美元股票，日本10万亿美元房地产，6万亿美元股票市值，而咱们65万亿美元的房地产，6万亿美元的股票市值。人家都是股票市场市值与房地产市场市值大体相当，而我们却差了十倍，那么问题又来了，是房地产高了呢，还是股票市场低了呢？又或者既是房地产高了，又是股票低了。 我们既然反复的表态，要进一步开放国门，要全球化，市场化，这个方向不会改变，那么也就意味着最终就是金融互通，也就是说全球资产价格水平会平衡，那么大家可以再思考，是全球的资产价格结构向我们靠拢呢？还是我们向其他国家靠拢？这就好比冬天出门的时候，你是想着多穿点衣服呢？还是准备用你强大的内力，去自发热，把全球气候变暖？
说个小事，也可以看到目前楼市的变化，最近老齐在网上看到某房地产人士的发言，他发现北京500万的房子，还有人问问，超过800万的，现在连带看的都少了，1500万总价的房子，基本无人问津。当然还有3000万以上的房子，据中介说有位业主急售，奥运村的位置，挂牌3500万，2个月降到了3200万，这老哥很着急，几乎天天跑中介问怎么样了，有一天正好碰见了一个有意向的。老哥如获至宝，也很爽快，说这样！一口价3000万你拿走，中介费和税费我还包了。房子里的家具电器，精装修，全都留给你。基本没怎么住过，所以全新的，这么一通让利之后，不过看房那哥们最后呵呵一笑，用句抖音上时髦的话讲，我是差那200万的人吗？我差的是那3000万，于是这位房地产人士，又给我们留下了一道很深奥的难题，到底谁会接房地产的盘？ 确实如此，根据统计，即使是上市公司，有三分之一的企业一年净利润不到3000万，2017年，3000多家上市公司中，只有不到30位董事长的年薪超过了500万，这还是税前收入，砍掉所得税，基本上只有一半。也就是说即使是全中国最赚钱的上市公司的一把手，买一套3000万的房子，也得差不多10年的时间。那么贷款能不能买呢？首付1000万，贷款2000万，期限30年，每月还款10.5万。也就是说，每年还贷130万，按照房贷收入比50%计算，你至少得税后年薪260万以上，还原所得税，如果你没有税前年薪400万，根本供不起这样的房子，这种收入，在全国有多少呢？反正上市公司中，只有42位董事长有这个实力。 所以，直接买似乎已经不太可能了，唯一符合逻辑的就是置换，卖掉之前2000多万的房子，买这个3000多万的，但如果人家真有2000多万了，也能买的起3000万的房子了，其实放眼全世界，也基本想住哪住哪了，即便在美国纽约，洛杉矶或者旧金山，只要不买曼哈顿的豪宅，基本都问题不大。所以这种选择和替代性其实是相当多的。这种人也应该早就有了全球化的视野。所以他们真的会在北京接盘吗？ 老齐从中介那了解到，现在豪宅成交极低，基本上一个小区一年也不见得卖一套，所以价格很稳定，因为根本没有流动性，属于自发的停牌了，但是一旦有业主因为生意问题，急需用钱，那就会搅动市场，通常都会低价甩卖。但往往甩卖也卖不掉，跌个20%，也没什么人问津，因为实在总价太高。连看的都没有。所以显然北京的豪宅，已经把资金全都给固化下来了，这部分市值已经变得不再有流动性，随着底下共有产权房项目不断推出，相当于把新增的流动性全都接到了另一个服务器里，那么商品房市场的流动性就会更少，500万的房子卖不掉，那么1000万的房子也就别想卖掉，2000万，3000万，4000万，甚至一个亿以上的房子，全都得干死在那！这就是最可怕的，市值在那，但钱却没有了。换房的需求的底层流动性，逐渐被吸纳到保障房的体系里了，那么整个换房市场就完全不转了。现在高端豪宅市场逐渐死水一潭，只能进不能出。也会慢慢的向下传导。逐渐2000万的房子，1000万的房子，也会越来越卖不动。
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发表于 2018-11-20 15:43
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